Jak wynajmujący może uchronić się przed nieuczciwym najemcą?

10 sty Jak wynajmujący może uchronić się przed nieuczciwym najemcą?

Zanim właściciel mieszkania zdecyduje się na jego wynajęcie, powinien poznać praktyczne sposoby zabezpieczenia się w przyszłości przed nieuczciwym najemcą. Nie każdy najemca bowiem wywiązuje się ze swoich obowiązków, takich jak regularne płacenie czynszu najmu, korzystanie z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem czy opuszczenie lokalu po zakończeniu umowy najmu.

Umowa najmu może przewidywać obowiązek ustanowienia kaucji gwarancyjnej w celu zabezpieczenia roszczeń wynajmującego, np. o zapłatę czynszu czy o naprawienie szkody.

W przypadku umowy najmu na czas określony ważne jest zagwarantowanie wynajmującemu prawa do jej wypowiedzenia w sytuacji niewłaściwego zachowania najemcy. Jeżeli bowiem czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem wyłącznie w wypadkach określonych w umowie (art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego).

Umowa najmu powinna precyzyjnie określać zasady opłacania przez najemcą czynszu oraz innych opłat związanych z korzystaniem z lokalu, tak aby strony w przyszłości uniknęły sporów na tle interpretacji postanowień umowy.

Dobrym rozwiązaniem z punktu widzenia interesów wynajmującego jest zawarcie z najemcą umowy najmu okazjonalnego, której częścią jest oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu na żądanie wynajmującego. Najemca wskazuje jednocześnie inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
Zaletą najmu okazjonalnego jest przyspieszenie i ułatwienie wynajmującemu procedury eksmisyjnej nieuczciwego najemcy z lokalu. Przykładowo, gdy umowa najmu wygasła, a najemca nadal (bezprawnie) zajmuje mieszkanie, wynajmujący może od razu wystąpić do właściwego sądu z wnioskiem o nadanie oświadczeniu notarialnemu klauzuli wykonalności, a po jej uzyskaniu, składa wniosek do komornika z żądaniem przeprowadzenia eksmisji. W razie zawarcia „zwykłej” umowy najmu, w tej samej sytuacji, wynajmujący musiałby najpierw uzyskać sądowy wyrok eksmisyjny (co średnio trwa kilka miesięcy, nawet do kilku lat), a dopiero po jego uprawomocnieniu możliwe jest zainicjowanie postępowania komorniczego.

Powyżej wskazałam tylko niektóre z możliwych sposobów zabezpieczenia wynajmującego przed nieuczciwym najemcą. Polskie prawo bardziej chroni prawa najemcy niż wynajmującego, dlatego też właściciel lokalu we własnym zakresie powinien zadbać o swoje interesy.