Co może zrobić właściciel lokalu, gdy najemca nie płaci czynszu?

22 sty Co może zrobić właściciel lokalu, gdy najemca nie płaci czynszu?

Obecnie obowiązujące przepisy faworyzują najemców lokali mieszkalnych kosztem praw ich właścicieli. Gdy najemca nie płaci czynszu, wynajmujący nie może wymienić zamków w drzwiach i wystawić rzeczy najemcy na korytarz (lub przekazać ich do przechowalni). Niedopuszczalne jest także odłączenie lokalu od dostaw wody czy prądu. Wynajmujący może być w takich sytuacjach zobowiązany do wypłacenia najemcy odszkodowania.

Co może zatem właściciel lokalu?

Po pierwsze, wynajmujący może rozwiązać z nieuczciwym lokatorem umowę najmu. Co do zasady wypowiedzenie umowy powinno być poprzedzone pisemnym zawiadomieniem o zamiarze wypowiedzenia umowy, zawierającym dodatkowy termin na spłatę zaległości.

Jeżeli najemca, mimo wezwania, nadal nie płaci czynszu, kolejnym krokiem jest skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego, chyba że najemca złożył oświadczenie w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia i wydania lokalu na żądanie wynajmującego. Umowa najmu okazjonalnego znacznie skraca postępowanie o eksmisję najemcy z lokalu mieszkalnego.

Postępowania eksmisyjne średnio trwają kilkanaście miesięcy, a nawet kilka lat, zwłaszcza gdy lokatorowi przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Za cały ten okres, przez który najemca bezprawnie (tzn. po wypowiedzeniu umowy) zajmuje lokal, wynajmujący może domagać się od niego odszkodowania (wynagrodzenia) za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego, co wiąże się z koniecznością zainicjowania kolejnego postępowania sądowego. Właściciel lokalu może też dochodzić od najemcy zapłaty zaległego czasu (za okres do wypowiedzenia umowy).

Właściciel lokalu może też skorzystać z ustawowego prawa zastawu na rzeczach ruchomych lokatora i członków jego rodziny razem z nim zamieszkujących wniesionych do lokalu (z wyjątkiem np. ich rzeczy osobistego użytku). Dotyczy to sytuacji, gdy najemca jest niewypłacalny i nie ma z czego uregulować zaległego czynszu. Zajęte przedmioty są sprzedawane w trybie egzekucji sądowej, a kwotę uzyskaną ze sprzedaży przeznacza się na zaspokojenie roszczeń właściciela lokalu.

Wynajmujący już na etapie konstruowania postanowień umowy powinien pamiętać o jak najlepszym zabezpieczeniu swoich interesów na wypadek nienależytego wywiązywania się lokatora z umowy, zgodnie z zasadą, iż umowy sporządza się na „trudne czasy”.